Corporaties geloven in het DrieKamerModel, maar adoptie blijft achter

Drie jaar na de introductie van het DrieKamerModel wordt het raamwerk nog maar beperkt gebruikt in de corporatiewereld. De meeste partijen zijn positief over de aanpak, zijn overtuigd van de meerwaarde, maar de daadwerkelijke toepassing daarvan geldt vooralsnog als een serieus struikelblok. Verschillende redenen liggen hieraan ten grondslag, blijkt uit een studie van Platform31 en Andersson Elffers Felix.

Woningcorporaties maken gebruik van een scala aan instrumenten om het management van hun bedrijfsvoering naar een hoger niveau te tillen. Het DrieKamerModel, ontwikkeld in 2012 door Ortec Finance, is één van deze instrumenten*. Het DrieKamerModel biedt transparantie in de keuzes die een corporatie moet maken ten aanzien van maatschappelijke taken (Maatschappelijke Kamer), vastgoedactiviteiten (VastgoedKamer) en financiële continuïteit (Vermogenskamer)**. Werken met dit model maakt volgens de bedenkers inzichtelijk wat een corporatie als maatschappelijke verhuurder anders of extra investeert ten opzichte van een commerciële verhuurder. Met als doel dat corporaties beter presteren (professionaliteit, transparantie) en meer vertrouwen krijgen van huurders, gemeenten en andere betrokken partijen in hun handelen.

Sinds de lancering van het DrieKamerModel is de aanpak door verschillende woningcorporaties omarmd. Platform31, een kennis- en netwerkorganisatie voor stedelijke en regionale ontwikkeling, heeft zelf sinds 2013 samen met woningcorporaties ook pilots uitgevoerd rond het vernieuwende instrument. Na drie jaar experimenteren en toepassing is het tijd voor een evaluatie. Hiertoe schakelde Platform31 de hulp in van twee consultants van Andersson Elffers Felix (AEF): Maarten van Poelgeest en Jane Fain. Zij kregen de opdracht om drie hoofdvragen onder de loep te nemen: In hoeverre wordt het model toegepast? Hoe wordt het model toegepast? Wat levert het op aan verbeterde legitimiteit, transparantie en professionaliteit?

Uit de doorlichting van AEF blijkt dat de interesse bij corporaties in het DrieKamerModel groot is, maar dat ze tegelijkertijd nog zoekende zijn hoe het model toegepast dient te worden. Zo hebben veel woningcorporaties de afgelopen jaren stappen gezet in het werken met het DrieKamerModel, er zijn echter nog maar relatief weinig partijen die actief met dit model werken. “Circa 40 corporaties in Nederland passen elementen van het DrieKamerModel toe, waarvan circa 20 corporaties het model daadwerkelijk actief in hun organisatie toepassen”, schrijven de onderzoekers.

Daar zijn volgens de auteurs verschillende verklaringen voor. Zo zijn corporaties druk met meer urgente vernieuwingen in hun organisatie, door onder andere de nieuwe woningwet en de druk vanuit de politiek en branche om de efficiency te verbeteren. Een tweede verklaring is dat het model om een bepaalde mate van abstractie van medewerkers en belanghouders vraagt. “Het kost veel tijd en energie om het DrieKamerModel verhaal goed in de vingers te krijgen bij proceseigenaren en om deze nieuwe manier van werken in te bedden in de organisatie”, constateren Van Poelgeest en Fain.

Onder de woningcorporaties die het DrieKamerModel wel toepassen is een relatief groot verschil zichtbaar in volwassenheid. Geen van de woningcorporaties heeft zich in de afgelopen drie jaar weten op te klimmen naar de meest volwassen manier van werken. In de meest doorgevoerde vorm wordt het raamwerk gebruikt als ordeningsmodel, waarbij corporaties het model inzetten als sturingsmodel vooraf bij investeringskeuzes, zowel voor intern gebruik als voor het externe gesprek met huurders en gemeenten. Enkele corporaties zien het bewust als denkmodel en hebben geen ambitie om het verder te implementeren. Andere corporaties hebben wel de ambitie om dit verder te ontwikkelen, maar zijn nog niet zo ver.

Impact van het DrieKamerModel?

Op de belangrijkste vraag van het onderzoek – levert het DrieKamerModel een positieve bijdrage aan interne en externe doelen? – zeggen de onderzoekers dat het nog te vroeg is om concreet te worden. “Het model wordt nog te beperkt en te kort toegepast waardoor de resultaten nog moeilijk te zien zijn”, aldus de auteurs. Wel constateren ze dat er signalen zijn dat het model een impuls levert. Zo hebben verschillende corporaties te kennen gegeven dat ze een meerwaarde van de aanpak zien op het tactisch niveau (per project of investering intern en extern laten zien wat de corporatie maatschappelijk presteert) en zijn stakeholders te spreken over de toegenomen transparantie. Naar de toekomst toe zijn corporaties over de hele linie optimistisch gestemd over het bereiken van hun doelen ten aanzien van het raamwerk.

De onderzoekers sluiten af: “Wij kunnen niet vaststellen dat het DrieKamerModel op dit moment al een bijdrage heeft geleverd aan het vergroten van de legitimiteit van de woningcorporaties. Wij kunnen wel vaststellen dat nagenoeg alle woningcorporaties er sterk in geloven dat het DrieKamerModel hier wel toe in staat is.”

* Andere instrumenten ontwikkeld om de legitimiteit van corporaties te verbeteren zijn onder meer het Offermodel, de Transparantietool en de Legitimatiecheck.

** De verantwoordelijkheid van de Maatschappelijke kamer is een effectieve inzet van beschikbare middelen voor maatschappelijk gewenste activiteiten. De Vastgoedkamer houdt zich bezig met het efficiënt exploiteren van het vastgoed, terwijl de Vermogenskamer met name kijkt naar het behoud van de financiële continuïteit.